买房真实成本（20年均/年）?
HK$584K
利息HK$198K
持有+交易摊销HK$116K
首付放弃收益?HK$271K
− 增值−HK$0
年度现金支出?HK$598K
月供 HK$44K ×12HK$526K
持有费用HK$72K
其中消费（花掉了）?HK$313K
其中资产置换（存下了）?HK$329K
租房真实成本（20年均/年）?
HK$554K
首年月租HK$38K/月
年均月租 (20年)HK$46K/月
租金年增 2.0%
买房 vs 租房 年度对比?
① 现金支出差买房多付 HK$44K/年
买房现金支出HK$598K
租房现金支出HK$554K
② 资产置换（本金→净值）+HK$329K/年
月供中的本金部分，变成房产净值（非消费）
③ 综合经济结论?租房划算 HK$30K/年
TCR HK$554K − TCO HK$584K
盈亏平衡增值率?
0.2%
房价年增值 ≥ 此值时，买房比租房划算
当前增值率: 0.0%
参数设置
房产与贷款
每月供款HK$44K
贷款金额HK$9.00M
租房成本
业主持有 & 交易成本?
每月持有成本HK$6K
管理费 + 差饷地租HK$4K + HK$3K
收益与预测?
预计房价 (20年后)HK$15.00M
总增值+HK$0 (0.0%)
首付款
HK$6.00M
印花税
HK$563K
代理费
HK$150K
律师费
HK$10K
按保费
HK$0
装修费
HK$0
初期总投入 (C)
HK$6.72M
年均成本拆解
一次性交易费用已按持有期平均分摊
TCO vs TCR（每年）
拥房成本构成（每年）
成本占比
多年期预测
敏感度分析
盈亏热力图：机会成本 (rᵢ) vs 增值率 (g)
绿色 = 买房更便宜 | 红色 = 租房更便宜。数值为年度 TCO − TCR。
| rᵢ \ g | -2% | -1% | 0% | 1% | 2% | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0% | HK$6K | -HK$106K | -HK$241K | -HK$404K | -HK$602K | -HK$839K | -HK$1.13M | -HK$1.47M | -HK$1.88M | -HK$2.37M | -HK$2.96M |
| 1% | HK$80K | -HK$32K | -HK$167K | -HK$330K | -HK$528K | -HK$765K | -HK$1.05M | -HK$1.39M | -HK$1.81M | -HK$2.30M | -HK$2.89M |
| 2% | HK$169K | HK$58K | -HK$77K | -HK$241K | -HK$438K | -HK$676K | -HK$962K | -HK$1.30M | -HK$1.72M | -HK$2.21M | -HK$2.80M |
| 3% | HK$277K | HK$165K | HK$30K | -HK$133K | -HK$331K | -HK$568K | -HK$854K | -HK$1.20M | -HK$1.61M | -HK$2.10M | -HK$2.69M |
| 4% | HK$406K | HK$295K | HK$160K | -HK$4K | -HK$201K | -HK$439K | -HK$725K | -HK$1.07M | -HK$1.48M | -HK$1.97M | -HK$2.56M |
| 5% | HK$562K | HK$450K | HK$315K | HK$151K | -HK$46K | -HK$284K | -HK$569K | -HK$913K | -HK$1.32M | -HK$1.82M | -HK$2.40M |
| 6% | HK$748K | HK$636K | HK$501K | HK$338K | HK$140K | -HK$97K | -HK$383K | -HK$726K | -HK$1.14M | -HK$1.63M | -HK$2.22M |
| 7% | HK$971K | HK$859K | HK$724K | HK$560K | HK$363K | HK$125K | -HK$161K | -HK$504K | -HK$915K | -HK$1.41M | -HK$1.99M |
| 8% | HK$1.24M | HK$1.12M | HK$990K | HK$826K | HK$629K | HK$391K | HK$105K | -HK$238K | -HK$649K | -HK$1.14M | -HK$1.73M |
| 9% | HK$1.55M | HK$1.44M | HK$1.31M | HK$1.14M | HK$946K | HK$708K | HK$422K | HK$79K | -HK$332K | -HK$824K | -HK$1.41M |
| 10% | HK$1.93M | HK$1.82M | HK$1.68M | HK$1.52M | HK$1.32M | HK$1.09M | HK$800K | HK$457K | HK$46K | -HK$446K | -HK$1.03M |
假设情景影响分析
每个变量的变动对买 vs 租决策影响多大？
买房省租房省盈亏平衡
机会成本（本金投资收益）(rᵢ)0.0% → 10.0%
波幅 HK$1.93M-HK$241KHK$1.68M
增值率 (g)5.0% → -3.0%
波幅 HK$1.57M-HK$1.20MHK$369K
月租金HK$49K → HK$27K
波幅 HK$332K-HK$136KHK$196K
按揭利率2.0% → 6.0%
波幅 HK$279K-HK$51KHK$228K
房价HK$12.0M → HK$18.0M
波幅 HK$217K-HK$78KHK$138K
贷款成数90% → 30%
波幅 HK$165K-HK$52KHK$113K
← 买房省租房省 →
模型参考
核心公式
真实拥房成本 (TCO):
TCO = (L × rm) + E + (C × ri) − (P × g)
真实租房成本 (TCR):
TCR = R (年租金)
决策规则:
TCO < TCR → 买房更划算
P = 房产总价
L = 贷款金额 (P × LTV)
rm = 按揭利率
E = 年持有费用
C = 初期总现金 (含按保及装修)
ri = 机会成本率
g = 房产增值率
R = 年租金支出
核心要点:
按揭本金还款是强制储蓄（资产转移），并非真实成本。真正的成本是利息、持有费用、以及首期资金的机会成本 — 被房产增值所抵消。
香港印花税 (从价印花税第二标准税率 — 首次置业)
| 物业价值 | 税率 |
|---|---|
| HK$0 — HK$3,000,000 | HK$100 |
| HK$3,000,001 — HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 — HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 — HK$9,000,000 | 3.0% |
| HK$9,000,001 — HK$20,000,000 | 3.75% |
| > HK$20,000,000 | 4.25% |
典型持有成本（每月）:
管理费HK$2,000 — HK$5,000差饷~5% of rateable value地租~3% of rateable value
按揭参考:
H按: H + 1.3% (上限 P − 2.25%) | 目前 P = 5.75%